«Для покупателей квартир будет лучше, если ставка рефинансирования перестанет снижаться»

3:47 06.12.2017

Myfin.by запускает редакция «Итоги-2017, прогнозы-2018», идеже эксперты разных сегментов рынка вспомнят наиболее важные перипетии уходящего года и поделятся мнением, чего же нам с вами до второго пришествия в следующем. И первое, о чем мы хотим вы рассказать, – это ситуация на рынке квартирный недвижимости. Сколько квартир построили в этом году, какими будут цены бери жилье в следующем, а также почему дешевые кредиты могут воспитать пузырь на рынке – своими «итогами-прогнозами» поделился аналист Realt.by Артём Сахаревич.

– Этот год во (избежание рынка жилой недвижимости выдался очень насыщенным. Впервинку с 2014 года мы не увидели обвального снижения цен – базар сначала стабилизировался, а затем  и вовсе начал афишировать рост. Однако помимо ценовых изменений произошло пей — не хочу других событий – как на рынке новостроек, си и на рынке вторичного жилья. В итоге, ситуация на днях сильно отличается от того, что мы видели всё ещё пару лет назад. Разберемся подробнее.

Покупатели стали переделывать свои приоритеты: они не гонятся за самым дешевым жильем, а хотят быть свидетелем квартиры более высоких потребительских качеств. На торжок вышла массовая аудитория покупателей в возрасте от 30 накануне 40 лет, причем из-за демографических сдвигов их не откладывая значительно больше, чем 5 лет назад. Они мыслят и действуют то есть, чем предыдущие поколения покупателей. И застройщики вынуждены адаптироваться: фантазировать новые форматы жилья, привлекать качеством обслуживания. Так есть назревает не только ценовое, но и качественное расслаивание на рынке.

Как я уже сказал, в ценовом плане текущий год был переломным. В самом начале стоимость квартир крошечку просела – как это обычно бывает в январе-феврале. Только уже весной все стабилизировалось, а во втором полугодии цены начали капля за каплей расти. Во многом на это влияют дешевеющие сумма. В начале года ставка рефинансирования равнялась 18%, неотложно – 11%. Это очень серьёзное сокращение в целях такого короткого временного отрезка.

Грубо говоря, банки позволили среднестатистическому покупателю снискать квартиру на 3-7 тысяч долларов дороже, нежели он мог позволить себе в начале года. Рядом этом из-за снижения ставки размер ежемесячных выплат остался неизменным. Ясно, это привлекло людей – если в начале лета около 15% сделок заключалось с использованием банковского финансирования, так сейчас, по оценкам застройщиков и риэлторов, данный степень вырос до 30-40%.

Что касается объемов ввода жилья, ведь они практически не изменились по сравнению с прошлым годом. Соответственно данным за 10 месяцев, мы пока отстаем держи 10%, но здесь есть один важный различие. Ещё 5 лет назад с господдержкой строили столько а жилья, что и на общих основаниях. Сейчас счастье строительства жилья с господдержкой не превышает и 6%. В таком случае есть рынок новостроек стал практически полностью коммерческим и усечение идёт только за счет сворачивания господдержки. Коли рассматривать объем ввода только в коммерческом сегменте, так он соответствует уровню прошлого года.

С одной стороны объемы ввода коммерческого жилья стабилизировались. Другое произведение, что этого для Минска недостаточно – нужно творить больше. Зарождается дефицит предложения на первичном рынке. В 2016 году ты да я его не ощущали, потому что застройщики распродавали грандиозный «навес» того, что построили в 2013-2015 годах. При всем при том в этом году избытка на рынке уже как не бывало, а в некоторых сегментах даже назревает небольшой дефицит, рано или поздно покупателям не хватает квартир. Еще свежи в памяти упражнения, когда выставленные за 800-900 долларов за «квадратик» квартиры на уровне котлована распродавались в считанные отрезок времени.

Не стоит сбрасывать со счетов тех, который рассчитывал построить квартиру на льготных условиях. В очереди в улучшение жилищных условий свыше 200 тысяч муж (совета). В условиях, когда строительство жилья с господдержкой в Минске сворачивается, преимущество получить заветные ключи для 95% очередников стремятся к нулю. Делянка из них в конце концов «мигрирует» в бизнесменский сегмент, что повышает общий уровень спроса.

Ведь есть, с одной стороны за счёт кредитов стимулируется потребность на коммерческое жильё. С другой – мы видим сложности с выделением участков, хор обременений и почти повсеместную необходимость сноса, что лимитирует потенциал для адекватного роста предложения. На рынке остаются крупные застройщики, которые могут разбить приобретение сложных участков или имеют запас неосвоенных площадок. Они в сложившейся ситуации выигрывают и будут в перспективе приумножать свою рыночную долю. Мелкие компании не в состоянии с ними тягаться – они уходят за кольцевую или далеко не покидают рынок.

Спрос на квартиры в октябре был максимальным в целях этого месяца за последние 10 лет. Я думаю, словно ноябрь-декабрь мы также закончим на мажорной ноте, и побьем каждогодный рекорд по количеству сделок. Хотя еще година назад казалось, что уровень 2016-го в этом плане легко запредельный.

В отличие от прошлого года спрос формируют самочки минчане и жители пригородов столицы. Для региональных покупателей Менеск перестал быть интересным. В прошлом году стоимость квартир в столице была самой низкой согласно отношению к стоимости жилья в регионах. Но сейчас эксцесс изменилась. Минск остался стабильным по цене и инда немного подрос, в то время как в регионах цены продолжили падать – местами на 10-15%. И сегодня региональный започинщик скорее купит квартиру в своём родном городе, нежели в столице. По итогам третьего квартала в регионах заключили столько а сделок, что и в 2014 году – до кризиса.

Имеющий принципиальное значение. Ant момент связан с работой. Если в 2012-2013 годах Минску мало-: неграмотный хватало кадров и жители регионов массово переезжали семо работать, то сейчас былых объемов трудовой миграции ни духу. Это повлияло и на рынок аренды, который в свой черед серьезно изменился. Пять лет назад у нас был беспримерно большой выпуск из школ. Обилие новоиспеченных студентов и работников привело к коллапсу, поздно ли стоимость аренды однокомнатной квартиры доходила до 400-500 долларов. Безотложно рынок с большего стабилизировался и произошла смена предпочтений.

Тетуся люди, которые будучи студентами снимали квартиру 5 полет назад, повзрослели. У них сменились приоритеты, и сейчас повышенным спросом пользуются отнюдь не самые дешевые площади, а объекты более высоких потребительских качеств. Вдобавок постепенно спрос переходит с «однушек» держи двухкомнатные квартиры, так как среди арендаторов растёт душок пар и семей с маленькими детьми.

Каким будет соседний год? Глупо пытаться дать однозначный ответ получай этот вопрос. Если из-за горизонта выплывет на очереди «чёрный лебедь» (непредвиденное ухудшение экономического состояния) и Нацбанку придётся вызвать ставку рефинансирования, это приведет к тройному удару точно по рынку жилья: реальные доходы населения снизятся, фонд станут менее доступными и люди просто станут паче осторожными – вместо того, чтобы тратить, по новой начнут накапливать. В итоге цены конечно пойдут к устью. Такого резкого падения, как в 2014 году, еще не будет, так как уровень цен самолично по себе низкий. Пройти путь с 1800 впредь до 1200 долларов за «квадрат» попроще, чем с 1200 до 900. В этом коридоре противодействие рынка будет куда более высоким.

Если экономическая переделка останется более-менее стабильной, то погоду для рынке жилья будут определять другие факторы. Якобы было отмечено выше, строят сейчас для текущего уровня спроса не слишком. Если тенденция продолжится, мы будем видеть окончание дефицита предложения. В общем, отголоски этого процесса еще видны на вторичном рынке – три месяца обратно на продажу было выставлено 7 тысяч квартир, не откладывая – уже меньше 6 тысяч. Если ввод жилья безграмотный будет увеличиваться, рынок отрегулирует себя сам – вслед счёт роста цен. Не удивлюсь, если в водобег ближайших двух лет мы увидим +10-15% с текущего уровня цен.

Если город вовремя отреагирует и простимулирует суммирование объёмов строительства, это успокоит нездоровый ажиотаж бери рынке и не даст возможность ценам расти аспидски быстро.

В конце хотелось бы еще отметить следующее. Ведь, что Нацбанку удалось опустить ставку рефинансирования для такой низкий уровень – это, безусловно, большая услуга. Но для рынка жилья было бы даст десять очков вперед, чтобы бы она больше не снижалась. За крайней мере, какое-то время. Это может прозвонить странно – ведь становятся доступнее кредиты. Же поверьте, если ставка опустится до 9-10% – сие лишь подольёт масла в огонь и без того разогретого рынка и не теряя времени отразится на цене квартир. Для простого покупателя сносно не изменится, не исключено, что станет хоть хуже.

По-хорошему, сейчас стоит остановиться, затем) чтоб(ы) люди привыкли к текущему уровню ставки. А в дальнейшем стоимостное выражение кредитов следует снижать очень осторожно, чтобы сие не привело к формированию очередного «пузыря» для рынке жилой недвижимости.

Источник: Myfin.by

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*