«Для покупателей квартир будет лучше, если ставка рефинансирования перестанет снижаться»

3:47 06.12.2017

Myfin.by запускает чтение «Итоги-2017, прогнозы-2018», идеже эксперты разных сегментов рынка вспомнят наиболее важные перипетии уходящего года и поделятся мнением, чего же нам с вами постоять кого в следующем. И первое, о чем мы хотим вас рассказать, – это ситуация на рынке обитаемый недвижимости. Сколько квартир построили в этом году, какими будут цены получи и распишись жилье в следующем, а также почему дешевые кредиты получай жилье могут сформировать пузырь на рынке – своими «итогами-прогнозами» поделился чартист Realt.by Артём Сахаревич.

– Этот год с целью рынка жилой недвижимости выдался очень насыщенным. Впервинку с 2014 года мы не увидели обвального снижения цен – толкучий сначала стабилизировался, а затем  и вовсе начал не скрыть рост. Однако помимо ценовых изменений произошло пей — не хочу других событий – как на рынке новостроек, в такой мере и на рынке вторичного жилья. В итоге, ситуация незамедлительно сильно отличается от того, что мы видели кроме пару лет назад. Разберемся подробнее.

Покупатели стали видоизменять свои приоритеты: они не гонятся за самым дешевым жильем, а хотят глядеть квартиры более высоких потребительских качеств. На ярмарка вышла массовая аудитория покупателей в возрасте от 30 поперед 40 лет, причем из-за демографических сдвигов их неотлагательно значительно больше, чем 5 лет назад. Они мыслят и действуют на иной лад, чем предыдущие поколения покупателей. И застройщики вынуждены адаптироваться: задумывать новые форматы жилья, привлекать качеством обслуживания. Ведь есть назревает не только ценовое, но и качественное расслаивание на рынке.

Как я уже сказал, в ценовом плане сей год был переломным. В самом начале стоимость квартир немножко просела – как это обычно бывает в январе-феврале. Хотя уже весной все стабилизировалось, а во втором полугодии цены начали последовательно расти. Во многом на это влияют дешевеющие сумма. В начале года ставка рефинансирования равнялась 18%, без задержки – 11%. Это очень серьёзное сокращение исполнение) такого короткого временного отрезка.

Грубо говоря, банки позволили среднестатистическому покупателю обрести квартиру на 3-7 тысяч долларов дороже, нежели он мог позволить себе в начале года. Около этом из-за снижения ставки размер ежемесячных выплат остался неизменным. Известно, это привлекло людей – если в начале возраст около 15% сделок заключалось с использованием банковского финансирования, в таком случае сейчас, по оценкам застройщиков и риэлторов, данный признак вырос до 30-40%.

Что касается объемов ввода жилья, в таком случае они практически не изменились по сравнению с прошлым годом. В области данным за 10 месяцев, мы пока отстаем для 10%, но здесь есть один важный различие. Ещё 5 лет назад с господдержкой строили столько но жилья, что и на общих основаниях. Сейчас жеребий строительства жилья с господдержкой не превышает и 6%. В таком случае есть рынок новостроек стал практически полностью коммерческим и сжимание идёт только за счет сворачивания господдержки. Делать что рассматривать объем ввода только в коммерческом сегменте, так он соответствует уровню прошлого года.

С одной стороны объемы ввода коммерческого жилья стабилизировались. Другое деятельность, что этого для Минска недостаточно – нужно налаживать больше. Зарождается дефицит предложения на первичном рынке. В 2016 году я его не ощущали, потому что застройщики распродавали чудовищный «навес» того, что построили в 2013-2015 годах. Да в этом году избытка на рынке уже недостает, а в некоторых сегментах даже назревает небольшой дефицит, подчас покупателям не хватает квартир. Еще свежи в памяти упражнения, когда выставленные за 800-900 долларов за «материал» квартиры на уровне котлована распродавались в считанные полоса.

Не стоит сбрасывать со счетов тех, кто именно рассчитывал построить квартиру на льготных условиях. В очереди нате улучшение жилищных условий свыше 200 тысяч муж (совета). В условиях, когда строительство жилья с господдержкой в Минске сворачивается, перевес получить заветные ключи для 95% очередников стремятся к нулю. Делянка из них в конце концов «мигрирует» в купеческий сегмент, что повышает общий уровень спроса.

Так есть, с одной стороны за счёт кредитов стимулируется вопрос на коммерческое жильё. С другой – мы видим сложности с выделением участков, огромное количество обременений и почти повсеместную необходимость сноса, что лимитирует внутренние резервы для адекватного роста предложения. На рынке остаются крупные застройщики, которые могут разбить приобретение сложных участков или имеют запас неосвоенных площадок. Они в сложившейся ситуации выигрывают и будут в перспективе приумножать свою рыночную долю. Мелкие компании не в состоянии с ними соревноваться – они уходят за кольцевую или ни на копейку покидают рынок.

Спрос на квартиры в октябре был максимальным интересах этого месяца за последние 10 лет. Я думаю, отчего ноябрь-декабрь мы также закончим на мажорной ноте, и побьем годичный рекорд по количеству сделок. Хотя еще година назад казалось, что уровень 2016-го в этом плане прямо-таки запредельный.

В отличие от прошлого года спрос формируют самочки минчане и жители пригородов столицы. Для региональных покупателей Менеск перестал быть интересным. В прошлом году стоимость квартир в столице была самой низкой числом отношению к стоимости жилья в регионах. Но сейчас переделка изменилась. Минск остался стабильным по цене и даже если немного подрос, в то время как в регионах цены продолжили убавляться – местами на 10-15%. И сегодня региональный давалец скорее купит квартиру в своём родном городе, нежели в столице. По итогам третьего квартала в регионах заключили столько но сделок, что и в 2014 году – до кризиса.

Первостепенный момент связан с работой. Если в 2012-2013 годах Минску никак не хватало кадров и жители регионов массово переезжали семо работать, то сейчас былых объемов трудовой миграции пропал. Это повлияло и на рынок аренды, который тоже серьезно изменился. Пять лет назад у нас был (страсть большой выпуск из школ. Обилие новоиспеченных студентов и работников привело к коллапсу, нет-нет да и стоимость аренды однокомнатной квартиры доходила до 400-500 долларов. Немедля рынок с большего стабилизировался и произошла смена предпочтений.

Тетунька люди, которые будучи студентами снимали квартиру 5 парение назад, повзрослели. У них сменились приоритеты, и сейчас повышенным спросом пользуются никак не самые дешевые площади, а объекты более высоких потребительских качеств. Притом постепенно спрос переходит с «однушек» для двухкомнатные квартиры, так как среди арендаторов растёт недоля пар и семей с маленькими детьми.

Каким будет нижеуказанный год? Глупо пытаться дать однозначный ответ получай этот вопрос. Если из-за горизонта выплывет на очереди «чёрный лебедь» (непредвиденное ухудшение экономического состояния) и Нацбанку придётся распространить ставку рефинансирования, это приведет к тройному удару после рынку жилья: реальные доходы населения снизятся, сумма станут менее доступными и люди просто станут побольше осторожными – вместо того, чтобы тратить, опять начнут накапливать. В итоге цены конечно пойдут по течению. Такого резкого падения, как в 2014 году, уж не будет, так как уровень цен по своему произволу по себе низкий. Пройти путь с 1800 по 1200 долларов за «квадрат» попроще, чем с 1200 до 900. В этом коридоре борьба рынка будет куда более высоким.

Если экономическая переделка останется более-менее стабильной, то погоду бери рынке жилья будут определять другие факторы. Чисто было отмечено выше, строят сейчас для текущего уровня спроса капля в море. Если тенденция продолжится, мы будем видеть источник дефицита предложения. В общем, отголоски этого процесса сделано видны на вторичном рынке – три месяца обратно на продажу было выставлено 7 тысяч квартир, безотлагательно – уже меньше 6 тысяч. Если ввод жилья приставки не- будет увеличиваться, рынок отрегулирует себя сам – после счёт роста цен. Не удивлюсь, если в развитие ближайших двух лет мы увидим +10-15% через текущего уровня цен.

Если город вовремя отреагирует и простимулирует обострение объёмов строительства, это успокоит нездоровый ажиотаж нате рынке и не даст возможность ценам расти будь здоров быстро.

В конце хотелось бы еще отметить следующее. Ведь, что Нацбанку удалось опустить ставку рефинансирования для такой низкий уровень – это, безусловно, большая достоинство. Но для рынка жилья было бы предпочтительно, чтобы бы она больше не снижалась. Ровно по крайней мере, какое-то время. Это может разнестись странно – ведь становятся доступнее кредиты. Же поверьте, если ставка опустится до 9-10% – сие лишь подольёт масла в огонь и без того разогретого рынка и тотчас же отразится на цене квартир. Для простого покупателя ничегошеньки не изменится, не исключено, что станет ажно хуже.

По-хорошему, сейчас стоит остановиться, с намерением люди привыкли к текущему уровню ставки. А в дальнейшем цена кредитов следует снижать очень осторожно, чтобы сие не привело к формированию очередного «пузыря» получи рынке жилой недвижимости.

Источник: Myfin.by

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*