«Для покупателей квартир будет лучше, если ставка рефинансирования перестанет снижаться»

3:47 06.12.2017

Myfin.by запускает цель «Итоги-2017, прогнозы-2018», идеже эксперты разных сегментов рынка вспомнят наиболее важные перипетии уходящего года и поделятся мнением, чего же нам с вами погодить в следующем. И первое, о чем мы хотим вы рассказать, – это ситуация на рынке обитаемый недвижимости. Сколько квартир построили в этом году, какими будут цены в жилье в следующем, а также почему дешевые кредиты бери жилье могут сформировать пузырь на рынке – своими «итогами-прогнозами» поделился чартист Realt.by Артём Сахаревич.

– Этот год в целях рынка жилой недвижимости выдался очень насыщенным. Впервой с 2014 года мы не увидели обвального снижения цен – развал сначала стабилизировался, а затем  и вовсе начал изъявить рост. Однако помимо ценовых изменений произошло мало ли других событий – как на рынке новостроек, круглым счетом и на рынке вторичного жилья. В итоге, ситуация неотлагательно сильно отличается от того, что мы видели пока пару лет назад. Разберемся подробнее.

Покупатели стали выменивать свои приоритеты: они не гонятся за самым дешевым жильем, а хотят испытать квартиры более высоких потребительских качеств. На рыночек вышла массовая аудитория покупателей в возрасте от 30 поперед 40 лет, причем из-за демографических сдвигов их в ту же минуту значительно больше, чем 5 лет назад. Они мыслят и действуют он же, чем предыдущие поколения покупателей. И застройщики вынуждены адаптироваться: высасывать из пальца новые форматы жилья, привлекать качеством обслуживания. Так есть назревает не только ценовое, но и качественное расслаивание на рынке.

Как я уже сказал, в ценовом плане нынешний год был переломным. В самом начале стоимость квартир два-три просела – как это обычно бывает в январе-феврале. Да уже весной все стабилизировалось, а во втором полугодии цены начали не вдруг расти. Во многом на это влияют дешевеющие фонд. В начале года ставка рефинансирования равнялась 18%, без лишних разговоров – 11%. Это очень серьёзное сокращение с целью такого короткого временного отрезка.

Грубо говоря, банки позволили среднестатистическому покупателю развести квартиру на 3-7 тысяч долларов дороже, нежели он мог позволить себе в начале года. Возле этом из-за снижения ставки размер ежемесячных выплат остался неизменным. (нечего, это привлекло людей – если в начале годы около 15% сделок заключалось с использованием банковского финансирования, ведь сейчас, по оценкам застройщиков и риэлторов, данный симптом вырос до 30-40%.

Что касается объемов ввода жилья, в таком случае они практически не изменились по сравнению с прошлым годом. В области данным за 10 месяцев, мы пока отстаем возьми 10%, но здесь есть один важный особина. Ещё 5 лет назад с господдержкой строили столько а жилья, что и на общих основаниях. Сейчас душок строительства жилья с господдержкой не превышает и 6%. Ведь есть рынок новостроек стал практически полностью коммерческим и свертывание идёт только за счет сворачивания господдержки. Если нет рассматривать объем ввода только в коммерческом сегменте, в таком случае он соответствует уровню прошлого года.

С одной стороны объемы ввода коммерческого жилья стабилизировались. Другое произведение, что этого для Минска недостаточно – нужно зиждить больше. Зарождается дефицит предложения на первичном рынке. В 2016 году наша сестра его не ощущали, потому что застройщики распродавали сверхбольшой «навес» того, что построили в 2013-2015 годах. Зато в этом году избытка на рынке уже блистает своим отсутствием, а в некоторых сегментах даже назревает небольшой дефицит, эпизодически покупателям не хватает квартир. Еще свежи в памяти упражнения, когда выставленные за 800-900 долларов за «квадратик» квартиры на уровне котлована распродавались в считанные век.

Не стоит сбрасывать со счетов тех, который рассчитывал построить квартиру на льготных условиях. В очереди возьми улучшение жилищных условий свыше 200 тысяч человечек. В условиях, когда строительство жилья с господдержкой в Минске сворачивается, перевес получить заветные ключи для 95% очередников стремятся к нулю. Отдел из них в конце концов «мигрирует» в бизнесменский сегмент, что повышает общий уровень спроса.

Так есть, с одной стороны за счёт кредитов стимулируется надобность на коммерческое жильё. С другой – мы видим сложности с выделением участков, огромное количество обременений и почти повсеместную необходимость сноса, что лимитирует потенциал для адекватного роста предложения. На рынке остаются крупные застройщики, которые могут победить приобретение сложных участков или имеют запас неосвоенных площадок. Они в сложившейся ситуации выигрывают и будут в перспективе приумножать свою рыночную долю. Мелкие компании не в состоянии с ними спорить – они уходят за кольцевую или совсем покидают рынок.

Спрос на квартиры в октябре был максимальным на этого месяца за последние 10 лет. Я думаю, будто ноябрь-декабрь мы также закончим на мажорной ноте, и побьем ежегодный рекорд по количеству сделок. Хотя еще время назад казалось, что уровень 2016-го в этом плане общедоступно запредельный.

В отличие от прошлого года спрос формируют самочки минчане и жители пригородов столицы. Для региональных покупателей Менеск перестал быть интересным. В прошлом году стоимость квартир в столице была самой низкой соответственно отношению к стоимости жилья в регионах. Но сейчас эксцесс изменилась. Минск остался стабильным по цене и хотя (бы) немного подрос, в то время как в регионах цены продолжили сбавляться – местами на 10-15%. И сегодня региональный започинщик скорее купит квартиру в своём родном городе, нежели в столице. По итогам третьего квартала в регионах заключили столько а сделок, что и в 2014 году – до кризиса.

Имеющий принципиальное значение. Ant момент связан с работой. Если в 2012-2013 годах Минску неважный (=маловажный) хватало кадров и жители регионов массово переезжали семо работать, то сейчас былых объемов трудовой миграции ни слуху. Это повлияло и на рынок аренды, который равно как серьезно изменился. Пять лет назад у нас был чудо) как большой выпуск из школ. Обилие новоиспеченных студентов и работников привело к коллапсу, иным часом стоимость аренды однокомнатной квартиры доходила до 400-500 долларов. Без задержки рынок с большего стабилизировался и произошла смена предпочтений.

Тетька люди, которые будучи студентами снимали квартиру 5 полет назад, повзрослели. У них сменились приоритеты, и сейчас повышенным спросом пользуются далеко не самые дешевые площади, а объекты более высоких потребительских качеств. Вдобавок постепенно спрос переходит с «однушек» держи двухкомнатные квартиры, так как среди арендаторов растёт душок пар и семей с маленькими детьми.

Каким будет последующий год? Глупо пытаться дать однозначный ответ для этот вопрос. Если из-за горизонта выплывет ближайший «чёрный лебедь» (непредвиденное ухудшение экономического состояния) и Нацбанку придётся повысить ставку рефинансирования, это приведет к тройному удару согласно рынку жилья: реальные доходы населения снизятся, фонд станут менее доступными и люди просто станут сильнее осторожными – вместо того, чтобы тратить, паки начнут накапливать. В итоге цены конечно пойдут ввысь. Такого резкого падения, как в 2014 году, уж не будет, так как уровень цен самоуправно по себе низкий. Пройти путь с 1800 задолго. Ant. с 1200 долларов за «квадрат» попроще, чем с 1200 до 900. В этом коридоре воспротивление рынка будет куда более высоким.

Если экономическая конъюнктура останется более-менее стабильной, то погоду возьми рынке жилья будут определять другие факторы. Как бы было отмечено выше, строят сейчас для текущего уровня спроса слишком мало. Если тенденция продолжится, мы будем видеть возникновение дефицита предложения. В общем, отголоски этого процесса уж видны на вторичном рынке – три месяца взад на продажу было выставлено 7 тысяч квартир, без задержки – уже меньше 6 тысяч. Если ввод жилья безграмотный будет увеличиваться, рынок отрегулирует себя сам – вслед счёт роста цен. Не удивлюсь, если в дух ближайших двух лет мы увидим +10-15% через текущего уровня цен.

Если город вовремя отреагирует и простимулирует обострение объёмов строительства, это успокоит нездоровый ажиотаж возьми рынке и не даст возможность ценам расти безбожно быстро.

В конце хотелось бы еще отметить следующее. Так, что Нацбанку удалось опустить ставку рефинансирования получай такой низкий уровень – это, безусловно, большая подвиг. Но для рынка жилья было бы предпочтительнее, чтобы бы она больше не снижалась. После крайней мере, какое-то время. Это может услышаться. Ant. промолчать странно – ведь становятся доступнее кредиты. Хотя поверьте, если ставка опустится до 9-10% – сие лишь подольёт масла в огонь и без того разогретого рынка и тут же отразится на цене квартир. Для простого покупателя сносно не изменится, не исключено, что станет инда хуже.

По-хорошему, сейчас стоит остановиться, с тем чтоб люди привыкли к текущему уровню ставки. А в дальнейшем ставка кредитов следует снижать очень осторожно, чтобы сие не привело к формированию очередного «пузыря» держи рынке жилой недвижимости.

Источник: Myfin.by

«>Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*