«Для покупателей квартир будет лучше, если ставка рефинансирования перестанет снижаться»

3:47 06.12.2017

Myfin.by запускает расчет «Итоги-2017, прогнозы-2018», идеже эксперты разных сегментов рынка вспомнят наиболее важные действие уходящего года и поделятся мнением, чего же нам с вами не дождаться) в следующем. И первое, о чем мы хотим вас рассказать, – это ситуация на рынке обитаемый недвижимости. Сколько квартир построили в этом году, какими будут цены сверху жилье в следующем, а также почему дешевые кредиты могут создать пузырь на рынке – своими «итогами-прогнозами» поделился чартист Realt.by Артём Сахаревич.

– Этот год для того рынка жилой недвижимости выдался очень насыщенным. В первый раз с 2014 года мы не увидели обвального снижения цен – барахолка сначала стабилизировался, а затем  и вовсе начал экспонировать рост. Однако помимо ценовых изменений произошло порядочно других событий – как на рынке новостроек, яко и на рынке вторичного жилья. В итоге, ситуация немедля сильно отличается от того, что мы видели снова пару лет назад. Разберемся подробнее.

Покупатели стали перестраивать свои приоритеты: они не гонятся за самым дешевым жильем, а хотят замечать квартиры более высоких потребительских качеств. На торжище вышла массовая аудитория покупателей в возрасте от 30 до самого 40 лет, причем из-за демографических сдвигов их в ту же минуту значительно больше, чем 5 лет назад. Они мыслят и действуют он же, чем предыдущие поколения покупателей. И застройщики вынуждены адаптироваться: закручивать новые форматы жилья, привлекать качеством обслуживания. Так есть назревает не только ценовое, но и качественное разслоение на рынке.

Как я уже сказал, в ценовом плане таковой год был переломным. В самом начале стоимость квартир чуть(-чуть) просела – как это обычно бывает в январе-феврале. А уже весной все стабилизировалось, а во втором полугодии цены начали последовательно расти. Во многом на это влияют дешевеющие сумма. В начале года ставка рефинансирования равнялась 18%, немедля – 11%. Это очень серьёзное сокращение в целях такого короткого временного отрезка.

Грубо говоря, банки позволили среднестатистическому покупателю обрести квартиру на 3-7 тысяч долларов дороже, нежели он мог позволить себе в начале года. Близ этом из-за снижения ставки размер ежемесячных выплат остался неизменным. Ясно, это привлекло людей – если в начале годы около 15% сделок заключалось с использованием банковского финансирования, в таком случае сейчас, по оценкам застройщиков и риэлторов, данный симптом вырос до 30-40%.

Что касается объемов ввода жилья, в таком случае они практически не изменились по сравнению с прошлым годом. Вдоль данным за 10 месяцев, мы пока отстаем бери 10%, но здесь есть один важный оттенок. Ещё 5 лет назад с господдержкой строили столько а жилья, что и на общих основаниях. Сейчас судьбина строительства жилья с господдержкой не превышает и 6%. Так есть рынок новостроек стал практически полностью коммерческим и отстранение идёт только за счет сворачивания господдержки. Неравно рассматривать объем ввода только в коммерческом сегменте, так он соответствует уровню прошлого года.

С одной стороны объемы ввода коммерческого жилья стабилизировались. Другое рукоделие, что этого для Минска недостаточно – нужно проводить больше. Зарождается дефицит предложения на первичном рынке. В 2016 году наш брат его не ощущали, потому что застройщики распродавали великий «навес» того, что построили в 2013-2015 годах. Как-никак в этом году избытка на рынке уже налицо денег не состоит, а в некоторых сегментах даже назревает небольшой дефицит, часом покупателям не хватает квартир. Еще свежи в памяти упражнения, когда выставленные за 800-900 долларов за «квадратик» квартиры на уровне котлована распродавались в считанные момент.

Не стоит сбрасывать со счетов тех, кто именно рассчитывал построить квартиру на льготных условиях. В очереди получи и распишись улучшение жилищных условий свыше 200 тысяч персонажей. В условиях, когда строительство жилья с господдержкой в Минске сворачивается, преимущество получить заветные ключи для 95% очередников стремятся к нулю. Обрубок из них в конце концов «мигрирует» в бизнесменский сегмент, что повышает общий уровень спроса.

В таком случае есть, с одной стороны за счёт кредитов стимулируется требование на коммерческое жильё. С другой – мы видим сложности с выделением участков, полнота обременений и почти повсеместную необходимость сноса, что лимитирует внутренние резервы для адекватного роста предложения. На рынке остаются крупные застройщики, которые могут не дать воли приобретение сложных участков или имеют запас неосвоенных площадок. Они в сложившейся ситуации выигрывают и будут в перспективе приумножать свою рыночную долю. Мелкие компании не в состоянии с ними претендовать – они уходят за кольцевую или ни чуточки покидают рынок.

Спрос на квартиры в октябре был максимальным в (видах этого месяца за последние 10 лет. Я думаю, по какой причине ноябрь-декабрь мы также закончим на мажорной ноте, и побьем ежегодный рекорд по количеству сделок. Хотя еще годик назад казалось, что уровень 2016-го в этом плане просто-напросто запредельный.

В отличие от прошлого года спрос формируют самочки минчане и жители пригородов столицы. Для региональных покупателей Менеск перестал быть интересным. В прошлом году стоимость квартир в столице была самой низкой объединение отношению к стоимости жилья в регионах. Но сейчас ситуевина изменилась. Минск остался стабильным по цене и инда немного подрос, в то время как в регионах цены продолжили убавляться – местами на 10-15%. И сегодня региональный покупщик скорее купит квартиру в своём родном городе, нежели в столице. По итогам третьего квартала в регионах заключили столько а сделок, что и в 2014 году – до кризиса.

Имеющий первостепенное значение момент связан с работой. Если в 2012-2013 годах Минску безлюдный (=малолюдный) хватало кадров и жители регионов массово переезжали семо работать, то сейчас былых объемов трудовой миграции в отлучке. Это повлияло и на рынок аренды, который вдобавок серьезно изменился. Пять лет назад у нас был в (высшей степени большой выпуск из школ. Обилие новоиспеченных студентов и работников привело к коллапсу, поздно ли стоимость аренды однокомнатной квартиры доходила до 400-500 долларов. Не долго думая рынок с большего стабилизировался и произошла смена предпочтений.

Теточка люди, которые будучи студентами снимали квартиру 5 парение назад, повзрослели. У них сменились приоритеты, и сейчас повышенным спросом пользуются безграмотный самые дешевые площади, а объекты более высоких потребительских качеств. Притом постепенно спрос переходит с «однушек» для двухкомнатные квартиры, так как среди арендаторов растёт третина пар и семей с маленькими детьми.

Каким будет нап год? Глупо пытаться дать однозначный ответ для этот вопрос. Если из-за горизонта выплывет на очереди «чёрный лебедь» (непредвиденное ухудшение экономического состояния) и Нацбанку придётся увеличить ставку рефинансирования, это приведет к тройному удару до рынку жилья: реальные доходы населения снизятся, сумма станут менее доступными и люди просто станут сильнее осторожными – вместо того, чтобы тратить, паки начнут накапливать. В итоге цены конечно пойдут наземь. Такого резкого падения, как в 2014 году, сейчас не будет, так как уровень цен по своему произволу по себе низкий. Пройти путь с 1800 прежде 1200 долларов за «квадрат» элементарнее, чем с 1200 до 900. В этом коридоре гридлик рынка будет куда более высоким.

Если экономическая чс останется более-менее стабильной, то погоду для рынке жилья будут определять другие факторы. Наподобие было отмечено выше, строят сейчас для текущего уровня спроса малоубедительно. Если тенденция продолжится, мы будем видеть порождение дефицита предложения. В общем, отголоски этого процесса ранее видны на вторичном рынке – три месяца взад на продажу было выставлено 7 тысяч квартир, немедля – уже меньше 6 тысяч. Если ввод жилья безвыгодный будет увеличиваться, рынок отрегулирует себя сам – ради счёт роста цен. Не удивлюсь, если в перемещение ближайших двух лет мы увидим +10-15% через текущего уровня цен.

Если город вовремя отреагирует и простимулирует поднятие объёмов строительства, это успокоит нездоровый ажиотаж бери рынке и не даст возможность ценам расти безмерно быстро.

В конце хотелось бы еще отметить следующее. Так, что Нацбанку удалось опустить ставку рефинансирования в такой низкий уровень – это, безусловно, большая услуга. Но для рынка жилья было бы легче, чтобы бы она больше не снижалась. Точно по крайней мере, какое-то время. Это может пронестись странно – ведь становятся доступнее кредиты. Однако поверьте, если ставка опустится до 9-10% – сие лишь подольёт масла в огонь и без того разогретого рынка и не тратя времени отразится на цене квартир. Для простого покупателя пусто не изменится, не исключено, что станет инда хуже.

По-хорошему, сейчас стоит остановиться, с намерением люди привыкли к текущему уровню ставки. А в дальнейшем стоимостное выражение кредитов следует снижать очень осторожно, чтобы сие не привело к формированию очередного «пузыря» сверху рынке жилой недвижимости.

Источник: Myfin.by

«Для»>Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*